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| Gemeinschaftsordnung |
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Beschreibung:
Muster für eine Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vorlage entspricht der neuen Rechtslage ab 1. Juli 2007
Dateiformat:
Anzahl Seiten: 12
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In der Gemeinschaftsordnung werden die näheren Bestimmungen des Zusammenlebens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WE-Gemeinschaft) getroffen. Grundsätzlich besteht für diese Vereinbarungen Vertragsfreiheit, so dass alles, was nicht gegen das Gesetz oder die guten Sitten verstößt, zulässig ist. Gesetzliche Grenzen sind u.a. die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die nicht ausgeschlossen oder abgeändert werden dürfen. Nicht abdingbar ist z.B. die Vorschrift, dass die Gemeinschaft nicht aufgelöst werden darf (§ 11 WEG), dass der Ausschluss einer Verwalterbestellung untersagt ist (§ 20 Abs. 2 WEG) oder die gesetzlich vorgesehenen Befugnisse und Aufgaben des Verwalters nicht eingeschränkt werden dürfen (§ 27 Abs. 1 und 2 WEG). Für nicht geregelte Bereiche gelten die gesetzlichen Bestimmungen vornehmlich des WEG.
Üblicher Regelungsinhalt einer Gemeinschaftsordnung ist zunächst die Zweckbestimmung einer Wohnanlage, also ob diese nur zu Wohnzwecken, beschränkt oder vollständig zu Gewerbezwecken genutzt werden darf. Darüber hinaus kann sie die Bestimmung von Sondernutzungsrechten enthalten. Mit einem solchen wird festgelegt, dass bestimmte Gegenstände des Gemeinschaftseigentums nur von ausgewählten Eigentümern genutzt werden dürfen, etwa ein Pkw-Stellplatz oder die nur von einer Wohnung aus erreichbare Terrasse oder der Garten. Der nutzungsberechtigte Eigentümer erhält zwar kein Sondereigentum an der Sache, sondern diese bleibt im Gemeinschaftseigentum. Er ist aber zur alleinigen Nutzung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer befugt.
Des Weiteren wird oftmals die Pflicht zur Lasten- und Kostentragung näher geregelt. Grundsätzlich hat von Gesetzes wegen jeder Eigentümer entsprechend seines Miteigentumsanteils die Lasten des Gemeinschaftseigentums und die Kosten seiner Instandhaltung und -setzung zu zahlen. Lasten sind dabei die Grundsteuer, weitere öffentliche Abgaben wie Erschließungskosten, Müllabfuhr-, Straßenreinigungs- und Schornsteinfegergebühren etc. Seit der Änderung des WEG zum 1. Juli 2007 sind die Kostenverteilungsquoten für diese laufenden Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums mit Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abänderbar. Die Kosten der Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums umfassen vor allem Wartungs- und Reparaturkosten. Die Änderung des Kostenverteilers für konkret anstehende Einzelmaßnahmen ist mit einer qualifizierten Mehrheit möglich. Diese ist gegeben, wenn drei Viertel aller Wohnungseigentümer dem Vorschlag zustimmen. Zusätzlich müssen diese drei Viertel die Hälfte der Miteigentumsanteile halten. Die gewünschte Kostenregelung muss nach dem Gesetzeswortlaut darüber hinaus 'dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung tragen'. Das bedeutet, dass ein Eigentümer, welcher den gemeinschaftlichen Gegenstand mehr oder z.B. wegen eines Sondernutzungsrechts ausschließlich nutzt, auch mehr für die Instandhaltung zahlen soll. Benötigt also der Pkw-Stellplatz im Sondernutzungsrecht eines Eigentümers neue Platten, können die Wohnungseigentümer mit entsprechender qualifizierter Mehrheit ihm die Kosten dafür auferlegen. Eine solche Umgestaltung der Kostenpflicht ist aber nur im Einzelfall bei einer speziell anstehenden Investition mit qualifizierter Mehrheit möglich. Für die generelle Abänderung der Beteiligungsquote für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bedarf es weiterhin eines einstimmigen Beschlusses der WE-Gemeinschaft.
Üblich ist auch, in der Gemeinschaftsordnung nähere Bestimmungen über die Eigentümerversammlung zu treffen. Nach dem Gesetz soll eine solche regelmäßig einmal jährlich stattfinden. Hier können die Eigentümer aber auch einen kürzeren oder längeren Turnus vereinbaren. Das Gesetz sieht darüber hinaus eine Einberufung zur Versammlung in Textform, also per Post, Fax, E-Mail oder SMS vor. Die Eigentümer können hier einen strengeren Maßstab z.B. die Schriftform vorschreiben. Ebenfalls können Regelungen zur Stimmberechtigung getroffen werden. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer nach dem WEG nur eine Stimme unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils. Sind bei einer Wohnung mehrere Eigentümer vorhanden, können sie diese Stimme nur einheitlich abgeben. Gehört die Eigentumswohnung einem Ehepaar, hat dieses also gemeinsam nur eine Stimme und kann nur einheitlich abstimmen. Die Wohnungseigentümer können dies allerdings vom Gesetz abweichend regeln, z.B. die Stimmen nach der Größe der Miteigentumsanteile oder nach der Personenzahl der Wohnungseigentümer bemessen. Möglich ist auch, den Personenkreis einzuschränken, von dem sich der jeweilige Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lassen darf, z.B. auf Ehegatten oder Verwandte des Wohnungseigentümers, andere Wohnungseigentümer und den Verwalter.
Der Verwalter ist schließlich grundsätzlich dafür verantwortlich, jeweils für ein anstehendes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser ist eine Prognose über die voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen der Gemeinschaft sowie die anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung des Hausgeldes bzw. der Instandhaltungsrücklage. In der Gemeinschaftsordnung kann zum einen geregelt werden, dass der Zeitraum für die Erstellung verlängert oder verkürzt wird. Zum anderen werden oftmals die näheren Bestimmungen zur Aufstellung und zur Zahlung der Beiträge der Wohnungseigentümer getroffen.
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