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| Checkliste Beschluss |
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Beschreibung:
Checkliste: Was ist bei einem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu beachten? Mit Erläuterungen.
Vorlage entspricht der neuen Rechtslage ab 1. Juli 2007
Dateiformat:
Anzahl Seiten: 5
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Die Entscheidungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WE-Gemeinschaft) werden durch Beschluss gefasst, der im Regelfall in der Wohnungseigentümerversammlung getroffen wird. Möglich ist aber auch eine Entscheidung außerhalb der Versammlung in Form eines sog. Umlaufbeschlusses. Initiieren kann ein solches schriftliches Beschlussverfahren jeder einzelne Wohnungseigentümer. Zur Gültigkeit müssen allerdings alle Eigentümer dem Beschlussantrag schriftlich zustimmen. Das Erfordernis der Einstimmigkeit kann dabei auch nicht von den Eigentümern abgeändert werden.
Grundsätzlich hat der Verwalter einmal jährlich eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Kürzere oder längere Abstände können einstimmig vereinbart werden. Darüber hinaus ist sie in den durch die Wohnungseigentümer vereinbarten Fällen und auf schriftliches Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer einzuberufen. Der Verwalter hat die ordentliche Versammlung mit einer Vorlauffrist von zwei Wochen einzuberufen. Eine kürzere Einberufungsfrist ist zulässig, wenn eine besondere Dringlichkeit besteht. Bei dem Einberufungsschreiben muss sich eine Tagesordnung befinden, in welcher der Gegenstand der geplanten Beschlussfassungen angegeben wird (Tagesordnungspunkte ''TOP''). Andernfalls entfaltet der Beschluss keine Gültigkeit. Dies hat den Sinn, dass die Wohnungseigentümer sich auf die Abstimmung entsprechend vorbereiten können.
Zu Beginn der Eigentümerversammlung ist vom Versammlungsleiter - in der Regel dem Verwalter - die Beschlussfähigkeit festzustellen. Diese ist grundsätzlich gegeben, wenn die erschienenen Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben. Vor der Abstimmung über einen Beschlussantrag ist erneut die Beschlussfähigkeit zu bestimmen. Bei Gegenständen, die einen Beschluss mit qualifizierter Mehrheit erfordern (z.B. die Kostenverteilung für Instandhaltungen und Instandsetzungen oder bauliche Veränderungen zur Anpassung an den Stand der Technik nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz (WEG)), müssen dazu drei Viertel aller stimmberechtigten Miteigentümer anwesend sein. Bei sonstigen baulichen Veränderungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehen, ist ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Ein Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn über ein von ihm vorzunehmendes Rechtsgeschäft abgestimmt wird. Weiterhin ist ein Ausschluss vom Stimmrecht gegeben, wenn der Beschluss die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen den Abstimmenden betrifft.
Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie ihre Stimme nur einheitlich abgeben. In der Gemeinschaftsordnung kann aber ein abweichendes Stimmrecht vereinbart werden. Die Wohnungseigentümer können sich bei der Stimmabgabe auch vertreten lassen. In der Gemeinschaftsordnung kann der zu bevollmächtigende Personenkreis allerdings beschränkt werden (z.B. auf Ehegatten, Verwandte, andere Wohnungseigentümer und den Verwalter).
Inhalt eines Beschlusses der WE-Gemeinschaft können Angelegenheiten der Gestaltung, der Organisation und der Durchführung der ordnungsgemäßen Verwaltung sein. Zulässig sind diese in den gesetzlich geregelten oder darüber hinaus in den zwischen den Wohnungseigentümern vereinbarten Fällen. Der Beschluss darf dabei nicht gegen zwingende Vorschriften des WEG (z.B. die Unauflösbarkeit der WE-Gemeinschaft gemäß § 11 WEG, die unzulässige Einschränkung der gesetzlichen Befugnisse des Verwalters § 27 WEG etc.) oder gegen sonstige gesetzliche Verbote oder die guten Sitten gemäß §§ 134, 138 BGB verstoßen.
Der Versammlungsleiter entscheidet über den Verlauf der Abstimmung, wenn keine ausdrückliche Regelung getroffen wurde. Im Anschluss an die Abstimmung sind die Ja- und Neinstimmen sowie die Enthaltungen auszuzählen. Bei Gegenständen, für die ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreicht, muss die Mehrheit der erschienenen Wohnungseigentümer dem Beschluss zugestimmt haben. Bei Gegenständen, die einen Beschluss mit qualifizierter Mehrheit erfordern, müssen drei Viertel aller Wohnungseigentümer der Gemeinschaft dem Beschluss zugestimmt haben, die mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile halten müssen. Bei baulichen Veränderungen, die das Maß der Instandhaltung und Instandsetzung oder der Modernisierung überschreiten, ist ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Der Beschluss wird mit Verkündung durch den Versammlungsleiter wirksam. Damit entfaltet er Bindungswirkung gegenüber allen Wohnungseigentümern und ist gegenüber nicht Anwesenden gültig.
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